[内容摘自吴宇哲教授在“天津论坛2017”上发言，该论坛以“创新与合作：全球化时代的城市发展与区域治理”为主题，从全球化背景出发，紧扣国际区域化和国内区域化对城市的发展和治理的影响问题，以创新和共享作为切入点，旨在共同推动对城市发展与治理多学科的研究。来自中国、韩国、美国、法国、德国、意大利、日本、西班牙等14个国家和港澳台地区180余位政界、商界和学界的嘉宾参加论坛。我院吴宇哲教授出席并发表了题为“推进城市居住用地供给侧改革，优化住房供应体系”的演讲。]
去年底的中央经济工作会议上，习总书记直接提到的“房子是用来住的，不是用来炒的”，在媒体上炒得非常热。杭州也开了很多沙龙，我当时参与了其中一个，说如何做这样一件事情。我们首先看一下我国普通住房是怎样的状态。以杭州余杭区为例，根据数据可以看到，去年1月份的时候，余杭区有个位置的房价不到1.2万元/平方米，但是到了8月份就跳到了1.8万/平方米，这是什么地方？就是我们杭州淘宝城，就是阿里巴巴总部的边上，就是未来科技城的位置。我们后来研究为什么房价可以跳这么高？分析了外来购房人口的比例，通过调研拿到了这个数据的一手资料。分析得出，原本在此处购房的外来人口人数占总购房人数比例35%，8月份以后这个比例超过了50%，到后来这块区域的购房者基本上都是外来人口。由此可见，实际上普通居民对普通住房这块的购买力其实是不足的。另外，普通住房对农民工来说简直是天方夜谭，根据国家统计的数据，农民工在务工城市买房的比例是非常低的。以上我们谈的是普通住房。
在住房需求当中高端住房是什么样的状态？在整个比例曲线上，最高的时候6%出头一点，现在大概3%，在供给比例当中是非常低的比例。
住房供应体系最底层的是保障性住房。我国政府应该说很有想法，“十二五”规划时候曾经提出来要建3600万套保障性住房，按照三口之家计算，3600万套保障住房可以解决1.08亿人口的住房问题。但这类型住房很多都是有户籍要求的，也就是说，刚才说的外来务工人员很多没有资格申请。
那么住房供应体系改革的方向是什么？有三个方面： 首先，我们应该有更多的保障性住房供给低收入者。我们国家是土地公有制国家，理论上保障性住房是最容易建立起来的制度，但是地方政府缺少资金；第二点，普通住房本来是对中产阶级人群，住房价格应该很稳定的，但是炒得过热了，原本有些人可以买的房子现在变得买不起了。最后，高端住房现在是被压抑的。但是有钱人变得越来越多，为什么不激发这方面人群的需求呢？所以应该考虑如何把这三个方面打通起来。
我们对已有的住房政策进行了思考，这个思考基于两点，第一点，已有的政策里面是把普通商品房与保障性住房这两方面政策打包提出来的。第二点，对别墅用房严格限定，这个通过把2003年有关的政策理一下可以看到。2003年开始，国土资源部要求停止别墅类用地，一直到2010年都一样。当然现在更明确了，要求容积率必须大于1，也就是说别墅联排之类不开发了。政府想做一件好事，房子想让中间人群买得起，曾出台了一个70/90政策——70%的房子应该是小户型90平方米以下的。这个政策本来是好政策，但是很遗憾，这个政策里头把普通商品房和保障性住房打包在一起，没有说必须要多少用地和多少住房应该做保障性住房或者是做商品房，这是没有明确的。因此，这个政策的实施在地方政府逐利的情况下，保障性住房就被忽略了。这样做导致三个非常严重的问题。第一是政府在严格控制总量，工业用地挤占居住用地;第二是保障性住房土地供给布局不合理，政策目标偏离;第三是高档住房建设土地供给受限，扭曲市场需求。
来看一下我国工业用地的情况。这是浙江省某县的用地情况：2000-2010年整个工业用地出让的比例达到56%，住宅用地只有13%，这个地方是不是特殊的？不是！各地都是一样的。这是上海的情况，上海的工业用地比重在金融危机以后有58%，住房只有20%多；杭州工业用地接近50%，住房用地也只有20%多；浙江慈溪60%是工业用地，只有8%是住宅用地。总量控制下，住房是严格受到压抑的。再谈到第二个问题。我们国家流动人口相对较多，刚才宋顺锋教授讲的时候已经讲到了，中国城市化水平2000年只有36%，这是基于户口的。实际上官方数据2010年认为接近50%了，为什么有这么大的差别？我们计算数据的时候已经把流动人口统计到城镇人口里面了，就是按常住人口计算的，按这个比例来说，“六普”计算的时候，城市化水分应该是17%，理论上保障性住房应该覆盖到他们，但是没有覆盖。第三，别墅用地为什么受到压抑？市场有需求，所以出现很多“新东西”。这是北京一个很牛的住房，在公寓顶上盖出一个花园来，这其实是一个别墅。另外，还有我们经常说小产权房的问题，农村的需求受到压抑后产生的，政府不允许又拆了。在这样的背景下，未来的改革方向是什么样的？有三个方面要考虑，一个是总量控制要淡化，尤其是居住这一块的弹性，一定要有更多的体现。第二块是对保障性住房用地要充足，但是关键是市民化的东西要跟进。最后一块，别墅用地供给要放开，从而带动产业链。
这样的一种分析基于什么？基于中国整个发展进程或者说是城市化进程。1998年10月份，政府提出了推进城市化进程，有三个重要标志。第一个标志，住房开始商品化；第二，对外贸易开始松动，如果没有对外贸易松动，就没有中国进入WTO、成为世界工厂；最近政府还想启动户籍制度改革，子女可以随父母任何一方在城市落户，这是1998年提出的，但是流动人口的户籍改革一直没有实质性启动，一直推到2014年，政府提出了新型城镇化，最核心是人口城镇化不是土地城镇化。为什么2014年我们走这一步？因为国家经济进入了新常态。
新常态为什么出现了？国际环境非常重要，2008年世界金融危机，我国经济增长“三架马车”之中，出口受阻，怎么办？在保持投资不变下，逼着我们拉动内需，要靠我们自己人的需求。政府认为城市居民内需激发非常厉害。农村居民的需求在新农村建设的时候已经在电器下乡当中激发一次了，而流动人口的需求还没有激发，因此推出这个新型城镇化是非常重要的政策。
我们瞄准2030年。2030年，我国人口进入高峰，城市化发展稳定。1998年以来建立的这种制度，大量地造房子，大量地开工厂，可能就会失效。这会带来很多问题，政府这时候怎样改革住房供应体系？为什么要把高端房子放开？因为有钱人如果买了房子以后可以纳税，收税补偿保障性住房的开发，还可以把有钱人在普通住房投机的钱流向高档别墅。这时候整个体系要流动起来，如果把高档商品房一端放开，有钱人的需求满足了可拉动内需，保障性住房一端得到更好的保证，普通住房的“住房是用来住，而不是用来炒的”也实现了。而且每种住房都有自己的功能，一个是保证低收入者最低的居住要求，一个是保证中高收入者资产相对保值，一个是体现为了高收入者的心理满足需求。
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